[網路文章]凶宅

凶宅的可能性無限廣，那為什麼定義凶宅這麼重要？
1.因為凶宅在我國文化中，是購買房屋之意願與價金之重大影響因素！
也就是說標的物是否成立凶宅，是交易過程中的重大關鍵。這是我國文化中特殊現象，假如像歐洲許多動不動屋齡高達1、200年的房屋，裡面沒死過人那才奇怪！

2.明確凶宅定義，才能明確房屋仲介業者的說明義務到哪裡。
如同前面提過的，如果該屋是幾十年前發生過兇案，對房屋仲介業者來說要找出這樣的資料並非容易，甚至可能成本驚人。如果法律上過度地去擴大解釋凶宅定義，對房屋仲介業者來說未免是一場不公平的交易，在立足點上已經被科以過高的說明義務。

而凶宅問題在交易中牽涉到的，其實還有資訊單邊獨佔的問題。最可能清楚該屋是否死過人，莫過於賣家。買家亦或房屋仲介業者都不易知悉；當房屋轉手多次後，甚至連本次賣方都搞不清楚，要追朔到前前前前前手才能知其詳情。此時，難道房屋仲介業者也要被科以說明義務嗎？

要回答前述問題，我想我們先回到民法以及消費者保護法的基本法精神：維護交易中的誠信機制
維護交易中的誠信機制，必須讓法律盡量地去減低「資訊單邊獨佔」的情形。上述凶宅，就是典型的資訊單邊獨佔。對於買方與仲介業者來說，屋況如何，特別是表面上看不出來的部份，大多還是要依賴賣方自己的誠信。

這邊我想另外帶一點「賽局理論」
假如賣方故意不告知隱匿事實，則等到日後買方知情在訴諸法律途徑，不但雙方金錢、時間上均損失不少，中間的訴訟之累更是折煞人也。雙方所負擔成本最高。
相反地，如果賣方一開始就老實告知，買方因此不買。雖然雙方都為準備達成契約付出契約前成本，但是那成本畢竟有限。也就是說賣方誠實以對之策略，對社會所造成的成本是最小的。
但對他人造成較少成本，顯然不會是賣方關心的；賣方關心的，還是在於自己能不能以最小的成本獲得最大的利益。如果說現在不說，能增加房屋賣出機率、提高價金，某種程度來說都是值得賣方賭一把的賭盤。

因此在這邊法律制度設計上，就要能找出使賣方誠實描述的誘因。
而我國法律制度上，不管是民法或是消費者保護法都有相關的誘因設計，只是是否臻於完善尚有討論空間。