[網路文章]斡旋金轉定金

斡旋金轉定金，買方反悔將沒收.

專家建議：確定購買再簽斡旋單
任何人買屋、賣屋，皆免不了價格拉鋸戰，這時候就需要協調買、賣方，現階段大多採取斡旋金及要約書2種方式，由買家向仲介提出有意購買的價格，再由仲介向賣家議價。房仲專家建議，在簽署斡旋單及要約書時，要當作簽訂買賣契約書一般看待，才可避免事後糾紛。

避免糾紛
永慶房屋法務部經理黃啟瑞表示，斡旋金是當買方對賣方房屋有購買意願，但在價格上有一段距離時，支付1筆約成交金額5%以下的價款，交付給仲介人員，以表示買方購買意願，並藉此向賣方議價或協調買賣條件。
通常賣方認為，買方如果不出斡旋金，感覺沒有購買誠意，另外也會懷疑，仲介公司所報告的買方是否真有其人，或是假買家，所以要看到斡旋金，才會相信真有人出價；而斡旋金是尚未成交前所支付的價金，當雙方價格達到一致時，一般做法是將斡旋金直接轉換成定金。

賣方反悔須加倍賠償
當斡旋金轉換成定金時，就適用民法中定金的規範，而定金在法律上，視同買賣契約成立，除非有重大的理由，如房屋的重大瑕疵等，雙方皆有履行買賣契約的權利及義務，無論哪一方反悔，皆負賠償責任，買方反悔，賣方直接沒收定金，賣方反悔，則須加倍賠償給買方。

住茪ㄟ妦ㄕ甈F部協理吳光華表示，最常見的糾紛是買方對於購屋意願不是很確定時，就隨意的簽定斡旋金單，導致斡旋金被沒收的窘境。最常見的錯誤認知是買家 認為在斡旋金轉換為定金前，仍然須經過自己的同意，實際上並不然，建議消費者在簽定斡旋金單前，須看清楚條款，在購買意願非常確定的情況下，才簽定相關文 件。

選要約書不必先付錢
至於「斡旋期間」雖未強制規定，但一般多為3~5天，最多不超過1個星期，金額則從房屋總價的2~5%，當然總價愈高，比率就愈低，或都會區以外的地區， 通常斡旋金也愈低，可能僅3~5萬元。若買方購買意願強烈，當然付斡旋金愈高愈好，除了可作為議價籌碼外，若賣方同意出售後又反悔時，賠償金額才會愈高。

部分不肖業者斡旋不成時，會沒收買方的斡旋金，因此，公平會規定在收斡旋金之前，要讓買方有選擇內政部要約書的權利，且須有書面確認買家已知此項 權利，要約書範本可至內政部網站的不動產委託銷售契約範本中查詢。（http: //www.land.moi.gov.tw/realestate/b01/b01-3.htm?cid=112）

要約書與斡旋金最大的不同，在於要約書無須預付1筆金額，就可直接向買家出價，也無須擔心斡旋金被不肖業者挪為他用，但無預付價金的情況下，也導致拘束力 降低，且內政部最新的要約書版本，已將懲罰條款去除，如不是自行增加違約罰責，幾乎無拘束力可言，通常賣方不太接受這類議價方式。

買方撤回應書面送達
相同的是，無論是斡旋或要約期間，在賣方尚未簽定同意房屋價金之前，買方隨時有撤回權，內政部要約書範本中規定，買方行使撤回權時，應以郵局存證信函送 達，或以書面親自送達賣方或仲介人員，使生效力，就是為了口說無憑，也是常見的糾紛之一，買方認為已口頭通知仲介，但仲介端無收到訊息的問題。

吳光華建議，買方須簽署斡旋單或要約書時，要當作簽署買賣合約一樣嚴肅的看待，尤其是將特殊的買賣條件註明在斡旋單或要約書，例如本身須貸款9成以上才能負擔買屋價金，就要在斡旋單上載明，以免平添困擾。