斡旋金契約與要約書

上訴人主張：夢享家公司未依行政院公平交易委員會之決 議，實際提供內政部版本之「買賣要約書」供伊實際了解 ，與夢享家公司提供之系爭斡旋金契約之區別及替代關係 ，而僅要求伊在斡旋金契約上勾選，夢享家公司此舉客觀 上有使上訴人誤認或受騙之可能，屬足以影響交易秩序之 欺罔或公平之行為，違反公平交易法第24條規定，依民法 第71條及消費者保護法第12條第1 項規定，應屬無效一節 。 內政部固於87年8月19日以內政部台（87）內地字第87903 34號公告頒行「房地產委託銷售契約書範本」，在該範本 內有有附件一「房地產標的現況說明書」、附件二「要約 書」；內政部並於要約書後附使用說明注意事項，其中第 六項載明：「仲介業者應提供消費者公平鼾選擇交付斡旋 金或使用內政部所頒要約書之資訊。為促進公平合理之購 屋交易秩序，行政院公平交易委員會業於86年2月19 日第 277 次委員會作成決議：『房屋仲介業者如提出斡旋金， 應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所擬定之要約書， 如消費者約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付 斡旋金之，明確告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵 行而有欺罔或公平情事，則認定其違反公平法第24條，該 違法行為，本會採行業導正方式處理。導正期間：86年8 月31日』。故自86年9月1日以後，房屋仲介業者應依上述 行政行政院公平交易委員會之決議行之」等語（本院證物 ，外放）。 惟查：夢享家公司提供予上訴人之文件：第一聯聲明書， 第二聯買賣斡旋金契約，第三聯買賣要約書。觀察其中第 三聯買賣要約書之條款，核與內政部公告範本之要約書範 例大同小異。而該聯買賣要約書，其上已經上訴人與夢享 家公司營業員陳秋虹畫「X」 ，二人並在其上共同簽名； 再參酌第一聯聲明書（原審卷第40頁），欄框內標明：「 請注意：購屋人得就買賣要約書或買賣斡旋金契約任選一 種」等語，其下更就買賣要約書之主要內容、買賣斡旋金 契約之主要內容分別列點說明，綜上可見：夢享家公司確 有遵行行政院公平交易委員會之導正，提供上訴人「斡旋 金契約」或「要約書」資訊，並以文字列點說明要約書與 斡旋金契約之內容及不同，足堪上訴人閱覽後知悉二契約 之區別與替代關係。證人陳秋虹於本院證述時，僅說明： 買賣要約書與斡旋金契約之唯一差別在於：上訴人就後者 須付斡旋金，而無法當庭說明二者在法律性質上之差別（ 本院卷第81頁），斟酌陳秋虹未能就買賣要約書及斡旋金 契約之法律性質闡釋清楚，固有未洽，惟聲明書上已將二 者之內容與不同列點詳述，上訴人自文字說明已補營業員 陳秋虹言詞說明之不足。則上訴人於陳秋虹說明條款及閱 覽聲明書內容後，自行選擇在斡旋金契約上簽名，並表明 交付較一般為高之100萬元充作斡旋金， 且在買賣要約書 打「」處簽名，益徵上訴人對承買系爭房地之意願甚高， 因而選擇簽訂斡旋金契約，授權夢享家公司為代理人與被 上訴人洽談，若被上訴人承諾時即將斡旋金轉為定金交付 ，而逕行達成買賣之合意。 依上所陳，夢享家公司已提供類似內政部要約書範本之「 買賣要約書」及「買賣斡旋金契約」，並於聲明書內標明 二者主要內容及區別，供上訴人選擇。上訴人既未積極舉 出證據證明夢享家公司營業員陳秋虹有任何妨礙其閱覽及 要求其僅在斡旋金契約上簽名之行為，自難認為夢享家公 司有上訴人指摘有違反公平交易法第24條規定之行為。