首先，我們要知道何謂「凶宅」？依一般人的觀念就是指曾經發生過凶殺、自殺或其他非自然死亡的房子而言。所以，如果曾經有人因上述情形而死在「屋內」，則 該屋被認定為凶宅應較無疑問。但是有問題是：如果發生上述死亡情形之地點，不是「屋內」，而是在「屋外」(例如：死在該棟大樓頂樓？死在樓梯間？或雖從該 屋跳樓，但死在一樓中庭？)，則該屋是否亦可被認定為凶宅呢？關於這個問題，目前可謂眾說紛紜，法院曾經有判決認為「……雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓 層跳樓自殺過，系爭房屋未必成為『凶宅』……」，似採否定的見解！（台灣高法院90年上易字第401號判決參照）
再者，如果一間房子符合上述凶宅的定義時，屋主於出賣該屋時是否有據實告知之義務？一般人或許會認為「當然有啊！否則若屋主故意不告知，那麼購屋人豈不是 很倒楣！」話是沒錯，但是如果依照這個觀念，而要求屋主在賣房子的時候，需要將這間房子從過去到現在有無發生過凶殺、自殺或其他非自然死亡之情形，全部需 要據實告知購屋人，則對於屋主而言，未免太過苛刻！因為屋主通常只對於自己產權持有期間的狀況比較了解，至於房子的前手、前前手產權持有期間究竟發生過什 麼事，屋主恐怕也不易得知。
故依內政部所公佈的不動產現況說明書範本觀察，可得知屋主僅對於「自己產權持有期間」是否發生過凶殺、自殺或其他非自然死亡乙事，有告知的義務。至於在產權持有期間以外之事，則無告知之義務。
最後，如果一間房子的確是凶宅，且發生上述死亡之情形也的確是在屋主產權持有期間內，而屋主卻故意隱瞞不告知時，購屋人可否主張因該屋有物之瑕疵存在而解 除買賣契約，請求退還房屋價金（民法第354條、第359條、第360條參照）？目前大多數的法院判決認為「……所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。 須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，也就是說，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬 於物之瑕疵認定之。
建築物是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。
故雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過，系爭房屋未必成為『凶宅』，且在一般交易觀念上，難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損，自不得指為瑕 疵。況該名自殺者亦非自系爭房屋中跳樓，無所謂影響居住品質或減少價值可言。系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵，則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺過即屬 系爭房地有重大瑕疵，而解除系爭買賣契約，自屬無據。……」（台灣高法院90年上易字第401號判決參照）。
故從以上的說明與分析中可得知，目前實務見解對於凶宅的問題似乎採取較保守的看法，其認為：
1、 發生兇殺或自殺之地點必須在該房屋以內：
2、若死亡的地點係在頂樓、樓梯間或其他共有部分，或雖從該房屋跳樓，但陳屍的地點並非在屋內，而是在一樓的中庭時，依前述實務見解，均非凶宅。
3、凶宅並非物之瑕疵的問題：
實務認為凶宅僅屬於個人主觀層面及心理層面的問題，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，並不會導致房屋之價值、效用或品質不具備，故非物之瑕疵。購屋人不得主張解除契約。
4、 屋主僅對於自己產權持有期間是否發生過凶殺、自殺或其他非自然死亡乙事，有告知的義務。至於在產權持有期間以外之事，則無告知之義務。
5、因此，本題中，大雄若欲主張因該屋有物之瑕疵的問題存在而解除買賣契約，請求技安返還買賣價金時，依前述實務見解推測，恐有困難！
但本文認為，在中國人的觀念裡，舉凡房屋的坐向、風水、吉凶等均有可能影響住在屋內的人的運勢、健康及人際關係。故若屋主故意不告知該房屋係凶宅時，顯然 是對於交易上之重大事項有所隱瞞，購屋人應可依民法第九十二條之規定，主張屋主有詐欺行為而解除買賣契約。換句話說，縱使發生凶宅之時間非屋主產權持有期 間，若能證明屋主「明知」卻不告之時，仍然可以解除買賣契約！
但「舉證之所在，敗訴之所在」！本文認為，購屋人若不幸買到凶宅時，最大的困難點應該是舉證責任的問題！舉例來說，如何證明該房屋確實發生過兇殺或自殺案 件？如何證明屋主明知卻不告知？如何證明……？所以如果走到雙方要對簿公堂的地步，那麼購屋人要證明的事情太多了，而且也不容易舉證。故本文建議，聰明的 消費者在買屋之前，可以採取以下的自保方式：
1.多詢問、多觀察：
購屋人在購屋前應多詢問附近的鄰居或大樓管理員，以了解該房屋的狀況。並且觀察該屋有無任何異狀，如果該屋大門貼有符咒、八卦鏡等驅邪之物，建議應更深入的向屋主或房屋仲介公司詢問，並請其於契約上予以保證。
2.選擇大品牌、有口碑的房屋仲介公司：
因為通常此等大品牌或有口碑的房屋仲介公司，對於屋況的調查較為詳細。且有些大品牌的房屋仲介公司會在契約書中特別載明「凶宅條款」，約定若事後發現該房 屋為凶宅時，購屋人得無條件請求解除契約。甚至有些大品牌的房屋仲介公司一旦發現該屋為凶宅時，會主動拒絕出售該房屋，先幫購屋人把關。
3.在契約中要求載明：
若購屋人在簽訂買賣契約時，發現買賣契約中並未特別載明凶宅條款，則為了確立日後之請求權基礎，避免因舉證困難而導致不利，購屋人應可要求記載相關文字，或請屋主給予特別保證。
沒有留言:
張貼留言